[이지경제] 이한림 기자 = 정부가 민간 택지 아파트까지 분양가 상한제를 확대 적용하면서 부동산 시장이 요동치고 있다.

새로운 기준이 적용되면 분양가 수정이 불가피하다. 이에 이달 청약 시장은 이른바 ‘로또’ 기대감으로, 뜨겁게 달아올랐다. 반면 재건축 사업장은 건설사와 조합원들의 부담 가중이 불가피해 분위기가 가라않고 있다.

19일 국토교통부와 관련업계에 따르면 문재인 정부는 이르면 다음달부터 민간 택지 아파트를 포함한 분양가 상한제를 시행할 계획이다. 정부가 민간 택지 아파트 분양가 상한제 적용 요건을 완화한 것은 고분양가 아파트가 주변 집값 상승을 끌어올리고 있다는 판단에서다.

분양가 상한제 적용 대상은 최근 3개월간 집값 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과한 지역이다. 또 △1년 평균 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과한 곳 △분양 직전 2개월 간 청약경쟁률이 일반주택은 5대1, 국민주택 규모(85㎡) 이하는 10:1을 초과한 곳 △3개월 주택 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 곳 중 단 하나라도 해당되는 지역 역시 적용 대상이 된다. 이에 서울 강남권이 첫 대상이 될 것이라는 중론이다.

분양가 상한제가 적용되면 과열 양상을 보인 분양가 잡기에 효과가 나타날 것으로 보인다. 건설사들이 분양가를 당초 계획보다 낮게 책정하는 등 눈치 보기를 시작했기 때문. 부동산 업계는 분양가가 시세보다 10~15% 떨어질 것으로 전망하고 있다.

반면 재건축 사업장은 냉기가 돌고 있다. 일반적으로 분양 물량의 80% 이상이 조합원 몫이다. 조합원들의 추가 분담금 발생이 불가피해 부담이 가중될 것이라는 얘기가 나온다. 시공을 맡은 건설사 입장에서도 수익성 악화가 우려된다.

당장 내년까지 서울에서 공급될 재건축·재개발 아파트는 분양가 상한제를 거의 적용받지 않지만 추후 진행될 재건축 사업에 차질이 예상된다.

청약 열풍

정부의 분양가 상한제 확대 시행이 재건축을 포함한 일반 분양 물량의 경쟁률이 높이고 있다. 이른바 로또 기대감이 반영된 결과다.

지난 7일과 14일 각각 청약 1순위 접수를 진행한 ‘신반포센트럴자이’와 ‘래미안강남포레스트’의 평균 청약경쟁률이 이를 반증했다. 각각 168:1, 40:1의 경쟁률로 1순위 조기 마감됐다.

GS건설이 서울 서초구 신반포로 171번지에 위치해 있는 신반포6차아파트를 재건축한 신반포센트럴자이는 총 757가구 분양 중 일반분양이 98가구에 불과했음에도 높은 청약률을 기록했다.

삼성물산의 래미안강남포레스트도 마찬가지. 삼성물산이 서울 강남구 개포동 656번지에 위치한 개포시영아파트를 재건축한 래미안강남포레스트는 총 2296가구 중 185가구가 일반분양 됐고 두 자릿수의 청약경쟁률로 1순위 마감됐다. 상한제가 적용될 것이라는 기조에 따라 인근 시세보다 비교적 낮은 분양가(3.3㎡ 당 4160만원) 설정이 주효했다는 평이다.

서울 강남구 반포동에 위치한 D공인중개업자는 “말하자면 ‘로또 청약’이다”며 “일반분양에 당첨만 된다면 입주까지 2년을 기다렸을 때, 가구당 3억 이상의 시세차익을 거둘 수 있다는 풍문도 돌고 있어 실수요 뿐 아니라 투기세력까지 몰린 것 같다”고 전했다.

반포 대전

조합원 몫을 제외한 일반분양 물량이 무려 3000가구에 달하는 올해 재건축 ‘최대어’ 반포주공1단지 1·2·4주구(반포주공1단지)의 청약 과열은 기정사실화되고 있다.

반포주공1단지 재건축은 공사비가 역대 최대인 2조6000억원이며 총 공급 세대만 5388가구에 달하는 역대 최대 정비사업으로 손꼽힌다. 현재 수주전은 현대건설과 GS건설의 2파전으로 굳혀진 상황. 대형사가 맞붙었기 때문에 3.3㎡ 당 분양가가 5000만원 시대를 열 것이라는 전망도 일부 나오기도 했다.

그러나 분양가 상한제가 도입되면 초기 분양가가 조합원들의 기대치보다 감소하기 때문에 3000가구에 대한 ‘청약 전쟁’으로 전개될 가능성이 높아지고 있다. 또 조합원들과 건설사의 부담이 상당 부분 작용해 향후 진행될 재건축 사업 속도가 현저히 더뎌질 것이라는 게 중론이다.

업계에서는 분양가상한제가 적용되면 ‘고공비행’을 거듭하는 서울 강남권 재건축 초기 분양가 감소는 불가피할 것으로 내다보고 있다. 3.3㎡ 당 4000만원을 상회하는 분양가가 최소 400만원 이하 떨어진다는 해석이다.

이 경우, 조합원들은 납부해야할 추가분담금에 대한 부담이 발목을 잡게 되며 일반분양 분보다 30~40%가량 저렴한 조합원 분양가 메리트가 없어질 가능성이 높다.

양지영 리얼투데이 리서치실장은 “정비사업은 높은 분양가를 통한 일반분양이 진행되야 조합원들의 부담이 줄어든다”며 “초과이익환수제가 내년에 부활하는 등 재건축 규제가 본격적으로 시행되면 ‘황금알을 낳는 거위’로 불렸는 재건축 사업 속도는 더뎌지며 분양 물량 감소 등으로 이어질 가능성이 높다”고 진단했다.

아울러 시공을 담당한 건설사 입장에도 기대보다 낮은 분양가가 책정될 경우 계산이 복잡해질 전망이다.

익명을 요구한 대형 건설사 관계자는 “재건축은 일반분양가가 높을수록 조합원에게 돌아가는 몫이 크기 때문에 수주를 위한 조합원들과의 관계 등을 고려해 수천억원을 투자할만한 가치가 있는 사업이다”며 “그러나 분양가 상한제 등 규제가 시행되면 조합 측에서 요구하는 일반 분양가를 책정하기 어려워진다”고 토로했다.

이한림 기자 lhl@ezyeconomy.com